Vender una propiedad es un proceso largo y en el que la clave fundamental es prestar atención a los detalles, y para eso hace falta tiempo. Uno de los aspectos a tener en cuenta es el tema de impuestos que debes pagar, ya que una compraventa está sujeta a gravamen.
Al realizar la operación de venta, debes asumir como vendedor una serie de impuestos que te explico en este post; dos de ellos los tienes que pagar una vez hayas vendido la casa y el otro lo tienes que tener liquidado -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa.
¡Lee hasta el final porque hay ciertas excepciones por los que te puedes liberar de los impuestos!
Impuestos a pagar por la venta de una vivienda
Son básicamente 3 los impuestos que no debes olvidar pagar al vender tu casa:
1. La Plusvalía Municipal
2. El Incremento de Patrimonio (IRPF)
3. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Realmente no es un impuesto que grave la vivienda, pero sí puede intervenir en el proceso de compra en función de las decisiones que tomemos al respecto.
Hablemos de cada uno de ellos por separado ¡que tienen miga!:
1. PLUSVALÍA MUNICIPAL
La Plusvalía Municipal es un impuesto competencia del Ayuntamiento que se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la Escritura Pública de Compraventa.
Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y el tiempo transcurrido desde que se adquiere el bien hasta que se vende.
Importante: Solo se debe pagar cuando realmente se obtiene una ganancia, es decir cuando el precio de venta de la vivienda sea superior al de compra (Según la Sentencia del Tribunal Supremo 1.163/2018 sobre Plusvalía).
2. INCREMENTO DE PATRIMONIO
A la hora de presentar la declaración de la renta de personas físicas tendrás que indicar a Hacienda las ganancias o las pérdidas derivadas de la operación de la venta de la casa.
La ganancia se determina por la diferencia entre los valores reales de transmisión y de adquisición. En otras palabras, que debes restar el precio de compra al de venta.
Te lo explico detenidamente.
Primer paso: Calcular el valor de adquisición (al que compraste)
Al precio al que en su día adquiriste la vivienda le podrás sumar todos los gastos e impuestos que tuviste que pagar por esa compra.
Lo que te interesa es que el valor de compra sea el máximo a efectos del impuesto, para de esa forma pagar lo menos posible al hacer la declaración de la renta. Porque pagarás en función de la diferencia que haya entre el precio al que vendes y el precio al que compraste.
Estos gastos pueden ser:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA.
- Las comisiones y gastos de constitución de la vivienda, pero no así las comisiones que has pagado por la hipoteca (Estos intereses se entienden como un gasto no deducible en la venta de la vivienda).
- El coste de la Notaría.
- Las inversiones y mejoras realizadas en la vivienda, ya que son las obras que efectivamente hacen que el valor del inmueble aumente, como por ejemplo, poner aire acondicionado, haber cambiado los cerramientos de las ventanas, reformado los baños, haber quitado el gotelé…
Te voy a explicar cómo se hacen los cálculos con un ejemplo práctico para entenderlo bien y que no tengas problemas con Hacienda (Que ya sabes ¡los errores a la hora de declarar son muy frecuentes!).
Supongamos que la vivienda te costó en su momento 200.000€.
Y los gastos que tuviste por de la compra fueron:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: 12.000€
- Notaría: 500€
- Registro: 300€
- Reformas: 10.000€
Por lo que en este caso, el valor de adquisición sería el siguiente:
200.000€ + 12.000€ + 500€ + 300€ + 10.000€ = 222.800€.
Segundo paso: Calcular el valor de transmisión (por el que vendes la vivienda)
Para este cálculo deberás restar al valor de la venta los gastos y tributos inherentes a la transmisión, como:
- Los impuestos municipales (Plusvalía Municipal)
- Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca (si aún no se hubiera realizado)
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria (en caso de haber hecho la transacción con ayuda profesional, que por cierto es ¡lo que siempre recomiendo!)
El proceso es muy sencillo.
Y sigamos con nuestro ejemplo práctico:
Supongamos que el precio de venta es de 350.000€.
Y los gastos que te ha ocasionado la venta han sido:
- Plusvalía Municipal: 13.000€
- Cancelación registral de la hipoteca: 800€
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: 17.500€
Y 13.000€ + 800€ + 17.500€ = 31.300€
Este importe se lo restamos al precio de la venta: 350.000€ – 31.300€ = 318.700€
Y este sería nuestro valor de transmisión.
Tercer paso: Calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión para aplicar el tipo impositivo
El dinero por la venta de una casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimonialesy como tal, tributa en el IRPF a un tipo progresivo, que va desde el 19% hasta el 26% según la ganancia.
Una vez hecho el cálculo de la diferencia entre ambos valores (transmisión– adquisición), sabrás qué tipo impositivo debes pagar. Si el resultado es negativo, es decir, no tienes ganancia con la venta, no tendrás que pagar IRPF.
Si el cálculo sale positivo, tendrás que aplicar el porcentaje correspondiente que define Hacienda, distribuido por tramos, según los tipos impositivos por ganancias patrimoniales, y que en el año 2021 son:
- Ganancias hasta 6.000€: 19%
- Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
- Ganancias entre 50.000€ y 200.000€: 23%
- Ganancias de más de 200.000€: 26%
Hagamos el último ejercicio práctico siguiendo el mismo ejemplo:
Tu ganancia patrimonial será la resta de 318.700€ (valor de transmisión) – 222.800€ (valor de adquisición). Dando un resultado de 95.900€
Aplicando el tipo impositivo de la tabla de arriba, nuestra cantidad se encontraría en el rango de ganancia entre los 50.000€ y 200.000€, por lo que deberás pagar un 23% de 95.900€ = 22.057€ a declarar por la venta del inmueble en el IRPF.
Y no olvides que se paga a Hacienda al año siguiente de la compraventa.
Pero como siempre digo “zapatero a tus zapatos” te recomiendo ponerte en manos de alguien que te pueda asesorar a la hora de realizar la declaración de la Renta, con el fin de aprovechar todas las opciones de ahorro que la Ley permite y porque cada transacción tiene su particularidad.
Qué exenciones te pueden liberar del pago de impuestos al vender tu inmueble
Por fortuna para los contribuyentes existen una serie de excepciones a la norma general. Se trata de casos en los que la Agencia Tributaria no te obliga a tributar por la venta de tu vivienda en el IRPF. Son los siguientes:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero de la venta en comprar una nueva residencia habitual, estarás libre del pago, aunque debes tener en cuenta que:
- La vivienda vendida tiene que ser la habitual (no es válido para segundas residencias) y debes haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua.
- La nueva vivienda también debe ser la habitual y deberás habitarla de forma efectiva en el plazo de 12 meses desde la compra.
- El plazo para hacer la reinversión es de 2 años, pero debes declarar la venta en el IRPF en el año fiscal que corresponde.
- Para que la reinversión sea total debes destinar todo el dinero de la venta.
- Exención por ser mayor de 65 años por la venta de su vivienda habitual: En este caso no existe ningún tipo de requisito adicional para aplicar la exención.
- Exención por ser mayor de 65 años que destinen la ganancia a contratar una renta vitalicia. Si lo que se vende no es la vivienda habitual se puede evitar pagar impuestos si se usa ese dinero para contratar una renta vitalicia:
- La cantidad máxima destinada a esta renta vitalicia será de 240.000€ y la reinversión deberá realizarse en el plazo de 6 meses.
3. EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)
Este otro impuesto municipal se paga simplemente por ser dueños de la vivienda.
Aunque es un impuesto que no grava la transmisión de una vivienda, sí es un impuesto que interviene en la misma y más después de la sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 65 de la Ley 39/1998, reformada por la de 27 de diciembre de 2002 (Ley 51/2002) y la de 30 de diciembre de 2003 (Ley 62/2003).
Antes de esta sentencia, el sujeto pasivo del impuesto era el titular de la vivienda a día 1 de enero del año en curso, y por lo tanto era él quien pagaba la totalidad del IBI, vendiera en enero, junio o noviembre.
Pero tras la sentencia, el Tribunal dictaminó que lo justo era que se hiciera prorrateado, en función del tiempo que cada parte hiciera del uso de la vivienda. Y aunque el Ayuntamiento de turno gire el impuesto al que fuera titular a día 1 de enero del año en curso, las partes deben pactar la prorrata del coste del IBI en función del tiempo de uso que cada parte haya disfrutado del bien.
Por eso es fundamental que en el Contrato de Arras se estipule quién va asumir el coste del IBI, ya que la decisión influirá en el resultado económico que las partes tendrán una vez producida la venta.
